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      華夏幸福捆綁銷售、欺詐銷售遭投訴


      來源:中國產業經濟信息網   時間:2020-03-14





        2020,一場突如其來的疫情的爆發,使得走過“水逆”的2018和“房住不炒”全面開啟的2019的房地產行業,再次面臨新危機,同時,也迎來競爭新態勢。


        藍光發展董事長楊鏗曾這樣說:“如果說以前房地產是行進在高速路上,那么今天的房地產市場,就是在川藏路上行駛,充滿了危險,但是沿途又有很多美麗的風景?!边@句話用到今天,特別合適。


        長期以來,華夏幸?;鶚I股份有限公司(以下簡稱:華夏幸福)一直以“產業新城建設”聞名于世。在商品房市場已經全面進入了一個使用屬性轉型的變革時代,華夏幸福曾在2018年的年報中《致股東信》明確指出:未來10年甚至20年,房地產市場將呈現“三化”特征:空間都市圈化、運營精細化、地產金融化。

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        華夏幸福對中國房地產行業所作出的預期,也是其以“產業新城建設”作為發展定位的內涵,也是一直以來的區別于以“房子是用來住的,不是用來炒的”作為理念的傳統商品房開發商。


        華夏幸福在不斷夯實鞏、固京津冀布局優勢的同時,積極布局核心都市圈,在環北京區域,固安、廊坊、香河一帶建立起了頗為龐大的“孔雀城”帝國,并在全國布局完成了15個核心都市圈,并在2018年新增18個全部環北京以外區域的產業新城。

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        盡管,華夏幸福在房地產業務中布局甚大,且做出了意義深遠的部署,但在運營上卻一直飽受詬病,消費者的投訴漫天彌漫。


        01 來自全國消費者的怨聲載道


        在各大網絡投訴平臺、貼吧論壇中,以“華夏幸?!?、“孔雀城”等與華夏幸福房地產有關的關鍵詞為搜素,可以查閱到眾多消費者在“延期交房”、“捆綁銷售”、“欺詐銷售”等多方面的投訴。即便是環北京區域的“孔雀城”帝國也是飽受消費者投訴。

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        有消費者投訴其“欺詐銷售”騙取辛苦攢下的血汗錢。在2017年3月,消費者將多年攢下的錢以及家中所湊,購買了華夏幸福旗下的全資子公司開發的河北涿州桃源新都孔雀城的房子,卻在交房后發現,先前開發商所介紹的一應俱全的配套設施,實際上全是子虛烏有。而尋求開發商和當地市政府解決,也都置之不理。消費者只希望開發商能給一個合理的解釋。

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        也有消費者對河北涿州桃源新都孔雀城的“捆綁銷售”怨聲載道。有消費者購買了該處房子后,不僅也發現之前開發商承諾的配套設置一應全無,其捆綁銷售9萬元的車位,就是人防車位,沒有任何產權。

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        位于河北大廠潮白河孔雀城紫宸園的違規銷售情況也比比皆是。有消費者投訴其不僅未建先賣,也有“捆綁銷售”的情況。強制售賣車位和精裝修服務,分別高達56萬元和60萬元。此外,該消費者還反應,2017年購買的房子,直至現在已經超過協議規定的交房期4個月之久,開發商仍舊未完成交付手續。至今消費者尚未拿到住房鑰匙。

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        也有很多消費者出現被開放商“忽悠”的情況,交了定金后,發現實際房子情況與開發商先前描述不符,卻各種推脫。

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        對于已經入住的消費者,對其物業的服務態度也不能贊同。有消費者投訴山東臨清華夏幸福城小區已經是零下10度的氣溫,卻遲遲不給供暖;也有消費者投訴天津鳳河孔雀城的房屋三次被淹,物業公司卻仍不作為……

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        諸如此類的投訴屢見不鮮,甚至在疫情這個特殊期間,因華夏幸福對業主放款不及時的退款操作,致使業主及其家庭深陷生存的崩潰邊緣。

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        消費者稱,在2019年11月曾尋求協調華夏幸福河北固安牛駝孔雀城的退房款事宜,但3個多月過去,經協調后該公司承諾的退款卻并無到賬,從首次要求退款至今已經近一年。正值疫情期間,家人被隔離,自己無收入,信用卡逾期,生活已經無法正常維持,甚至要依靠網貸。希望能有相關領導在此協調解決。


        02 置若罔聞的處理態度背后


        面對來自全國各地眾多消費者的投訴,華夏幸福似乎無動于衷,盡管相關政府出面協商解決,在性命攸關的糾紛面前,華夏幸福也遲遲、甚至沒有表現出應有的歉意和改進措施。究其原因,不外乎以下關于華夏幸福的運營模式的三個方面原因。


        第一,華夏幸福業務中的開發性PPP模式,可以說這是決定了華夏幸福房地產業務在集團中的存在、定位及幾乎所有流程的根本原因。

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        PPP,全稱Public-Private Partnership,即政府和社會資本合作,是公共基礎設施中的一種項目運作模式。華夏幸福的房地產行業便是這一模式下的顯著代表。


        相比其他房地產商,購房者為最大的的客戶,華夏幸福最大的客戶是政府。而在房地產的建設規劃方向上,華夏幸福也與其他房地產商也有很大不同。華夏幸福踐行的是為城市導入產業集群方針,通俗理解,可以說華夏幸福規劃建設的不單單是一座園區,而是一座城市。這從華夏幸?,F有的“九大中心城市,全國15個城市群”的發展現狀中也能窺探一二。


        同時,華夏幸?;凇罢鲗?、企業運作、合作共贏”的核心原則,充分尊重政府在合作過程中的主導地位,發揮市場化效應,把“伙伴關系、長期合作、利益共享、風險分擔”等公私合作理念融入產業新城的協作開發和建設運營之中,實現“1+1>2”的效果。


        然而如此巨大的城市公共設施服務項目,在服務政府的過程中,華夏幸福也面臨政府資金短缺、回款周期慢的問題。政府利用土地進行資金抵押,也便成為華夏幸福在拿地方面,比同行競爭者有絕對優勢的前提。在實際結算中,政府也更傾向于用土地去頂賬,所以對政府的應收款項也可以理解為華夏幸福另類的土地儲備。故而,華夏幸福也并不需要像其他房企一樣囤積大量的土地,也因此成為在TOP20里排名第9的房企,卻擁有最少的土地儲備。同時,華夏幸福還被評為2019年最穩健的房地產開發商。


        此外,即便是“價高者得地”的拍地過程中,也鮮有企業敢于和華夏幸福競爭叫板,畢竟從園區的規劃到建設華夏幸福完全依靠自己。價低可以拍下來自己開發銷售;高溢價完全可以讓給其他友商,而友商的拍地款會進入政府財政池,最終又會成為政府的支付款再流轉至華夏幸福。


        因此,可以說華夏幸福并不是一個傳統經營房地產公司的企業。這也正應了華夏幸福高管林成紅所說:“華夏幸福上市公司體系有60%的融資和房地產業務沒直接關系,只有接近 20%是依托于銀行的開發貸?!?/p>


        第二,華夏幸福主營業務是城市建設,不是賣房。公司做基礎建設、修路、規劃等,政府會按成本的115%或110%付錢。盡管這部分算上融資成本也并不能保證能賺錢,可能只是保本。但是對華夏幸福意義重大,是最可靠的安全線。

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        一方面因為由政府買單,將城市建設得好一點,也便于更好的吸引企業入駐園區。另一方面即便未來園區招商引資,效果不甚滿意,華夏幸福的投入并不會因此血本無歸。這也是華夏幸福園區大量復制而不會因為部份園區的不成功而拖垮公司。100 個園區中只要有1/3的園區特別成功,公司也將因此而繁榮。


        第三,華夏幸福的主營收入并不來源于賣房,而是產業服務,即招商落地投資款。上面也提到了,政府的收益也僅僅維持保本。因城市基礎設施建設時間較長,與“唯快不破”的傳統房地產企業相比,華夏幸福的建設時間一般要做15年到30年不等,且前期工程巨大的資金占用,導致后期的現金回流也很慢,然而收益也同樣會更長。


        顯然,華夏幸福存在非常長且大的資金鏈,且融資需求極大。房地產行業對華夏幸福也至關重要,它不僅直接決定了華夏幸福的商業模式是否成立,也能完美解決政府的回款問題。然而,對于華夏幸福來說,房地產能也只能做到保本作用,僅是為了回款。因此對于華夏幸福的房地產業務來說,更重要的不是能賺多少錢,而是賣不賣得出去的問題。如果能賺錢,屬于錦上添花。

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        綜上所屬,我們可以大致窺見華夏幸福的核心經營模式是城市建設,而非傳統的房地產開發經營。將更多的關注里里投入到如何招商引資的華夏幸福,在房地產運營和服務中的投入自然便少了許多,以至于為何如此多的消費者在購房、住房中的問題,華夏幸福好似“睜眼瞎”的處理方式和態度。


        2019年4月23日,華夏幸福在南京溧水產業新城召開“業績及業務的媒體溝通會”上,華夏幸福也表示,未來將致力于成為中國核心都市圈的綜合不動產開發、運營及資產管理平臺。通過住宅地產業務、商業地產業務和產業新城業務三項業務構成新的業務組合。


        可以說,在以城市群推動未來城市的發展的時代下,華夏幸福憑借全球最大的4600人招商團隊,從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營,為所在區域確然能夠提供產業升級的全流程綜合解決方案。華夏幸福擁有未來城市規劃的高瞻遠矚。


        然而,無論是在未來城市的規劃聚焦點,還是在城市群中的生活主體,都是以人為前提而展開的。沒有人的生活,就沒有城市的聚集和繁衍。圍繞人所開展的完善的衣食住行體系才是展現一個城市是否充滿生機、價值的最好指標。


        目前,華夏幸福的核心都市圈也已經開始陸續進入現實運營階段,無論房地產業務是否能為公司帶來多大的利潤,要想經營好一個城市,還是要將最基本的“住”的問題解決好。


        所謂“千里之堤,潰于蟻穴”,房地產業務作為華夏幸福眾多重要業務板塊中的其中一項,如長期以往地敷衍了事,對消費者的問題置之度外,相信在這個信息透明的5G時代,其品牌聲譽也會很快面臨無法挽回的毀滅!


        [原標題] 住在華夏幸福的房里,就真的能“幸?!眴?? 


        轉自:《民生周刊》-人民名品

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